美商中原聯行 執行董事 嚴崇仁 的部落格

台北市內湖區豪宅價格支撐無力，又出現打折價。據實價揭露，內湖豪宅「雙湖匯」6月最新成交的22樓戶，以總價6308萬元成交，總坪數80.91坪、拆算單價每坪91.75萬元，對比同樓層2013∼2014年均價108萬元，整整打了約84折，再對比鄰近豪宅近日成交價格，也不如過往，顯見內湖豪宅已難回過去巔峰。雙湖匯」樓高29樓，位於台北市成功路四段，屋齡1年、基地面積1252坪，規劃63、75、115坪3種坪數，共205戶；緊鄰捷運內湖站1號出口，學區有碧湖國小、內湖國中，屬於標準的黃金區段。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，當年「雙湖匯」開價每坪約120萬元，從實價揭露資訊也可發現，推出預售的2013∼2014年間共有35筆成交紀錄單價破百萬，但2014年就是豪宅稅、房地合一等稅制推出的時機，當年房市反轉急下，因而讓整體豪宅市場蕭條至今。
「雙湖匯」最新的22戶拆算每坪單價91.75萬元，對照同樓層歷史交易紀錄相當打了84折左右，其成交單價單價分別為107.07萬元、110.71萬元、114萬元，交易時間就在2013∼2014年間，顯見受房市反轉影響極大。
盤整衝擊指標豪宅
內湖3大指標豪宅「碧湖畔」、「文心AIT」、「樸真水寓」皆有受到日前房市盤整衝擊，成交單價相較2013年、2014年房市顛峰打了8∼9折不等，所以「雙湖匯」價格下修也不令人意外。
不過，徐佳馨也表示，「有錢人跟我們想的不一樣，有時候富豪買屋不見得只看價格，有時感覺、需求到了，仍有可能大氣出手」，觀察目前「雙湖匯」成交單價下修85∼9折左右，搭配近1∼2年的自住、置產需求，或許也會出現不錯的買氣。

實價揭露，北市信義計畫區指標豪宅「琢白」1、2樓同時售出，資料顯示，由安珀生技以總價合計約4.5億元買下，安珀生技法人董事長則是本名陳佳縈、最近剛生下女兒的知名演員陳怡蓉。

根據實價資料，目前仍銷售中的琢白，1、2樓是在今年5月同時售出，含車位總面積約260坪，金額約4.5億，每坪200萬元。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，琢白預售時原本打算賣到一坪250萬，但碰到房市低潮，實際成交價多在200~225萬之間，最新揭露，1、2樓最樓層住家也能賣到200萬，顯示個案站穩200俱樂部。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近期包括大直、天母，大安森林公園、信義計畫區、仁愛路等豪宅聚落都有豪宅成交，雖稱不上百花齊放，但呈點發狀況，豪宅市場買氣回流相當明顯。

琢白位於信義路五段、松勇路口，基地面積約1058坪，為地上31層、地下4層純白豪宅，個案由大陸建設委請美國白派大師理查．麥爾量身打造，建商表示，該豪宅深受富三代青睞，目前累積已有14筆實價交易資料，買方包括新光金吳家第三代。

近三年台北商圈店面待租量變化                        

近年北市商圈爆發「空店潮」，不少知名老店淹沒在歷史洪流，陸客限縮對於各商圈空置現象現雪上加霜，台北市七大商圈中，東區商圈店面待租量不僅一年大增34％，待租期超過一年的店面更超過四成，空租店面增幅及長待租期比率，雙雙居於各商圈之首。                                                   

根據屋比房屋調查，台北市七大商圈中，東區商圈目前就有230間網路待租店面，二年來增加七成、近百間店面，不只東區慘澹，民生、師大、士林、中山晶華等商圈同樣低迷，待租店面量二年來都增加了三成左右，不過西門町商圈為少數特例，二年來待租店面數量變化不大。從店面的待租期超過一年的比例，觀察出租店面的流通性，二年前台北市七大商圈店面待租超過一年比例普遍在10～20％之間，然而目前除了西門町、天母仍在二成以下之外，其餘五個商圈都超過二成，其中東區達40％外，民生商圈也達36％，不乏高掛二、三年的店面沒有租掉，房東心態、租金居高不下，加上零售業對街邊店需求與付租能力並未同步跟上，整體待租期拉長不少。                      

有頂好名店城的樓店開價僅不到每坪1,700元，租了二年還租不掉，顯示東區商圈沒落現象仍在加劇中。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，網路購物、外送訂餐服務的興起，消費模式改變衝擊街邊店，東區商圈逛街人潮明顯銳減，加上鄰近的信義計畫區百貨陸續開張，商圈移轉吸走了大量人潮，零售業在東區設點面臨營收減、高租金的雙重困境，陸續轉移陣地。   

同樣的情形也發生在民生、師大、士林、中山晶華等商圈，近年來待租店面數量每年以約15％的速度增加，且待租期普遍拉長許多。同時擁有穩定國際客與年輕族群等多元族群支撐的西門町商圈，則是台北市各商圈中唯一例外，不僅空置率低，近年待租超過一年的店面比例也僅一成左右。陳傑鳴表示，未來陸客來台人數將持續減少，各商圈空置率與待租量仍有持續升高的可能，商圈與店家的升級轉型、建立新特色、維持競爭力，才能持續吸引遊客消費。

今年商辦市場揭露迄今，以三商美邦人壽將長春金融大樓以37.7億賣給泰安產物為首，其次為遠雄出售統一國際大樓27、28樓，總價來到22億，值得注意的是除了這些超高總價商辦，不少知名企業也默默砸下億元購置商辦產品，如台新銀行吳家3月時以誠信融資名義，用2.04億向台灣武田藥品買下南京東路三段、鄰近捷運南京復興站的45年屋齡老大樓的7樓；而奧黛莉內衣也用心心投資名義於2月購置台北車站商圈、開封街一段上的30年屋齡店辦大樓2樓，耗資2.5億，創近3年當地商辦總價新高，同時間點還有醫美集團愛爾麗買館前路商辦，北車商圈商辦交易顯然熱絡。 

相比信義計劃區，或是忠孝、仁愛、敦化等A辦聚落，北車商辦大樓老舊，卻仍具西區第一大商圈價值，企業若不自用，投資角度來看也可有2~3%的投報率，相對能以低總買入，又有不錯的投報率，自然大受當前走避險投資的企業主們青睞。 

此外，近年大型企業更看準市中心外圍商辦，尤其是內湖科學園區一帶，這幾年商辦交易價格都是名列前茅，今年也有2筆在內湖路一段NASA大樓亮眼商辦交易，為樂富一號REITs基金投資，由京城銀行買下7樓與10樓，一共21.7億。陳炳辰分析，總經弱化，新興區域商辦投資顯得避險，像是內科的高總價商辦卻可使用寬廣的辦公空間，CP值遠勝他處，租金行情也可在單坪2000~3000元，不比信義計劃區動輒競相來到3、4000元，都讓當地引進大量外資企業。 

相較去年台塑砸187億買內湖南京東路六段台北企業總部園區辦公大樓，以及2017年中華郵政以64.2億買長虹內湖商辦，今年到目前為止揭露最高總價的長春金融大樓略顯差強人意，眼下進入大選前夕，黨派對立情勢嚴重，加上整體經濟不明，預期商辦買盤後勢改走觀望，大型企業進駐與投資將先停看聽。

又見建商董座自掏腰包購買自家豪宅頂樓案例，華固建設位於敦化商圈的「華固名鑄」豪宅最近完工交屋，董座鍾榮昌、董娘李桃珍伉儷聯手以5.87億元，包下頂樓23樓「唯二」兩戶，換算每坪為223萬、225萬元，由於是三年前預售階段買進，入手價相對便宜。

「華固名鑄」在2016～2017年預售階段，一度傳出台塑王家有意拿下五戶，另歌手蔡依林也買了一戶，還有很多企業主趁當時房市低點陸續簽約。而隨著大樓交屋，住戶名單陸續曝光，其中，頂樓兩戶被鍾榮昌夫妻聯手包下，其中鍾榮昌用鍾山投資名義，以2.9158億買下一戶，李桃珍則以2.9549億買下另一戶，華固建設證實，確實是董事長的個人購屋需求。
「華固名鑄」位於敦化北路8號，近南京東路口，座落在小巨蛋對面，原本是福樂奶品所在地，後來以都更合建方式整棟改建，變身為樓高23樓、地下五層的豪宅，每坪開價220～260萬，總銷達80億元，迄今已100％銷售。

另根據建物謄本顯示，22樓兩戶分別登記在力晶創辦人黃崇仁的瑞勝、智豐科技名下，據悉每坪成交價格也在220萬以上。 根據調查，許多建商大老闆偏好入住自家豪宅代表作，尤其是頂樓，一方面是為自家產品掛保證，另一方面，在價格上也可發揮「定錨作用」，包括原中泰賓館董事長林命群入主「文華苑」、潤泰創新國際入主「潤泰敦仁」和「松濤苑」、元利建設集團總裁林敏雄買下「One Park Taipei元利信義聯勤」，以及鍾榮昌買下「華固名鑄」頂樓等。

中美貿易戰如火如荼，台商持續回流，商辦需求大增，而這波熱潮也確實反映在商辦去化上，根據最新實價登錄資料顯示，中山區的指標性A辦「大直CBD」（台北時代廣場）2019年上半年共成交12件，其中，與「溫世仁」相關的「溫世仁文教基金會」就一次購買了8樓10戶，總價約6.85億。
 
這並非是溫世仁相關基金會第一次大手筆購入大直CBD該案。2018年6月時溫世仁相關的「溫世仁文教基金會」就曾買下7樓戶149.32坪和70.57坪兩筆，共2.22億，約219.87坪辦公室。
 
溫世仁過去籌備成立的「看見台灣基金會」也以8.4億買下7樓戶7筆，約832坪辦公室。這次取得8樓整層後，溫世仁相關的基金會已擁有「大直CBD」的超過1700坪的商務辦公空間。
 
已故的溫世仁為英業達集團前總裁，畢業於台大電機研究所，24歲還是研究生時，就與廣達集團創辦人林百里設計出第一台電腦，並當上三愛電子的廠長，生產電子計算機，因電腦設計，與林百里同時獲頒第一屆青年獎章。
 
之後任職過金寶電子總經理，27歲又與與葉國一、鄭清和等人共同創立英業達，於英業達內任職過廠長、常務董事、總經理、副董事長、總裁等職位，因熱愛創作，1998年，時年50歲的他創設明日工作室，實現推廣創作的夢想。
 
長篇武俠小說《秦時明月》是溫世仁發想，並在2003年開始創作，但同年12月7日他卻因腦幹出血逝世，在55歲壯年與世長辭」，為了紀念他，其創辦的明日工作室。定期舉辦溫世仁武俠小說大獎，其妻子呂來春為紀念其在公益上的志業，創立「財團法人溫世仁文教基金會」。
 
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，「大直CBD」位在大直重劃區內，基地面積3,255坪，目前屋齡約3年、樓高10層，總戶數196戶，其中包含159戶一般事務所、36戶店面，不但有專業的物業公司提供飯店式服務，還有多樣化的公共設施，如:空中泳池、健身房、接待大廳等，當時推案主打「企業總部」作為訴求。
 
此外，該大樓因鄰近內湖科學園區，透過捷運文湖線也可快速到達松山機場，迅速與國際接軌，區內百貨商圈、五星級飯店等商務機能完善，當時吸引不少企業進駐；陳傑鳴說，在台商回流、企業搬遷潮帶動下，對於商辦需求大幅增加，目前北市商辦供給速度明顯跟不上企業龐大的需求，加上近年不少企業營運模式改變，逐漸轉向能快速整合公司各個部門的「總部化」經營方式，造成大坪數商辦更是一戶難求。
 
以「大直CBD」而言，仍在銷售中，每坪開價140～148萬，據實價資料顯示，每坪最高成交行情約128萬元，近一年成交均價約98萬元，對於基金會求穩定、長久經營方式，的確為良好的避風港。

內政部公佈實價交易資訊，位於大直樂群二路上豪宅「良茂京都」揭露9樓戶，其於今年4月交易，賠售金額高達1,589萬元，為社區首次出現的賠售戶，賠售金額甚至可以買新北市2戶套房！專家指出，慘賠主因除了個人資金因素，當初也買在最高點，此外，「西華富邦」也揭露2戶，12樓戶賠近300萬元，另1戶則買在高樓層最低價。

根據實價揭露，「良茂京都」繼去年11月後，今年4月再現交易，交易戶別為9樓戶，總面積含3個車位為177.3坪、總金額達1.83億元，拆算車位後，每坪為121.9萬元，而值得一提的是，賣方在2013年5月以總價1.9889億元買入，無論單總價皆為社區最高，事隔6年竟賠售1,589萬元，相較於同棟鄰居轉手皆可獲利2992~3950萬元，該戶為全棟首賠戶，據悉該賣方亦擁其他豪宅，為國內知名鐘錶店企業主。

「良茂京都」位於大直一級豪宅蛋黃區，樓高14層、屋齡6年，所在的樂群二路豪宅群聚，包括「帝景水花園」、「國美大真」，以及「首泰三悉」等，區域行情均破單價百萬元，該社區目前平均單價則為125萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說明，主因在於賣方買入單價高達133.03萬元，總價為1.9889億，雖說看好後勢不言可喻，但如今信義計畫區、大安森林公園超豪宅興起，大直水岸豪宅話題相較為弱，包括輕井澤、代官山、帝景水花園等系列交易都不熱烈，雖摻雜惜售因素，但也顯見買方不願高價購入、有行無市狀態。

大直豪宅「西華富邦」交易兩樣情，30樓景觀戶買到高樓層最便宜

此外，距離「良茂京都」不到1公里的新豪宅「西華富邦」交易兩樣情，3、4月分別有2戶揭露，為30樓戶、12樓戶，其中30樓景觀戶，買方則以3.1505億元買下，換算單價每坪210萬元，為全棟高樓層景觀戶最便宜，至於12樓戶別在今年4月交易，交易總價為1.7億元，拆算車位後每坪為151.4萬元，但賣方持有僅3.5年，賠售298萬元出場。

藝人林依晨購入寶舖建設豪宅「青田青」價格揭曉，據最新實價登錄顯示，今年4月時，她所購入包含一個平面車位、一個機械車位的 低樓層戶別，總價1.41億元、單價123.6萬元，為「青田青」首件實價揭露案件。

「青田青」是青田街近年極少數的新推建案，2010年時寶舖建設以每坪372萬元向台銀標下這筆178坪土地，創下當時容積單價最高的住宅區土地記錄，經過長達四年的規劃，規劃總戶數12戶、單層單戶、每戶約108坪的住宅，完工迄今約二年，據悉接近完銷，謄本資訊顯示，12戶中迄今約八戶已完成過戶。

青田街近年新建案供給量極少，受不少低調高資產族群青睞，平均房價多在每坪90萬元以上。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，青田街近永康商圈，生活機能佳，具文青氣息，且又是金華國小、新生國小和金華國中學區，因此被視為優質物宅區段。

近年來台北市豪宅市場，有解凍回溫的跡象，以總價逾1億元、單價逾百萬元的交易量來觀察，在2013年至2015年間，每年約有逾200件的交易量，不過在2016～2018年間，每年則減少至約130～150件，雖然投資買盤出走、價格修正，交易量仍屬低檔，仍有不少高資產族群的自住需求在資產配置考量下購置豪宅。

繼中山世紀、中山富御之後，北市中山北路二段又有豪宅賠售，遠雄富都8樓一間合併戶交易，屋主買進價格合計為2.49億元，今年6月以2.12億元出售，賠售金額達3,655萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，中山北路二段綠蔭盎然，早先房市熱絡時，業者訴求官道、林蔭大道，第一排豪宅開價動輒一坪150萬元以上，實際成交價也多在120萬元以上，但隨房市反轉，近年房價明顯下滑，不時傳出屋主慘賠。

以中山世紀為例，去年2月實價揭露頂樓14樓戶交易，屋主在2013年以總價約1.9億元買進，持有約五年後，以1.53億元出售，賠了3,671萬元，單價也從取得時每坪134萬元，降至108萬元，一坪跌26萬元，跌幅近二成。

中山富御頂樓15、16樓戶，屋主2013年底以2.38億元買進，2018年3月以1.77億元出售，持有四年多，也慘賠6,092萬元。

另外，位於中山北路二段、三段交會的德杰FLORA，先前也是賠售連連，賠售屋主包括台新金董娘彭雪芬，她在2010年以9,363萬元買進12樓戶，2017年底以7,600萬元賣出，賠了1,700萬元。

中山北路二段最新一筆大額賠售交易，為遠雄富都8樓戶，根據台北市地政雲實價資料，該筆交易共有兩戶，推測為合併戶，2011年時，一戶以約1.23億元買進，一戶以1.26億元買進，合計約2.49億元，出售價為2.12億元，賠售金額達3,655萬元。

陳炳辰表示，中山北路二段目前傳出慘賠的豪宅，之前買進價格大多高於市場行情，當地有捷運、飯店多，生活機能佳，一般住宅房價支撐力相當不錯，目前豪宅中高樓層情也維持在每坪110至130萬元之間。

原由幸福人壽前董事長鄧文聰父子所持有的豪宅「潤泰敦仁」12樓戶別，台北地院21日以底價2.8億元執行二拍，由於二拍底價單價低於每坪200萬元，吸引三組人馬搶標，據了解，由超跑界陳姓聞人以約3.22億元、每坪約221萬元標下，溢價約15%，這個得標單價也創下了豪宅法拍史上的次高價。

「潤泰敦仁」為仁愛圓環知名豪宅，過去即以交易稀有聞名，而鄧文聰父子所持有的12樓戶別，則是該社區完工11年來首件法拍的個案，該戶在2015年遭法院查封後，今年5月以底價3.5億元、約每坪241萬元一拍，流標收場，這次以底價2.8億元，單價跌破每坪200萬元，結果吸引三組人馬搶標。

法拍業者指出， 此次在得標人評估已久，加上多組搶標下，不僅守穩200萬大關，更有近15%的溢價幅度，將得標價格推升至每坪221萬元，顯見地段絕佳、釋出稀有的豪宅，仍極受高資產族群的青睞。

這個單價在豪宅法拍史上，也僅次於宏泰小王小林鴻森的凱悅建設在去年底時以每坪250萬元（不含露台單價）所標下的自家豪宅「帝寶」A棟2樓。

房地產業者指出，有別於近年不少台北豪宅受景氣影響，價格多有程度不一的折價，而「潤泰敦仁」由於擁仁愛圓環的絕佳地段與潤泰品牌，交易極為稀有，支撐其行情不墜。

自實價登錄上路以上也僅有二件交易，分別在2014年時9樓戶的每坪205萬元，以及2015年由潤泰集團總裁尹衍樑兒子尹崇堯購入的4樓戶別，每坪約219萬元，是台北豪宅經歷景氣變遷下，極少數能守穩200萬大關的豪宅個案。