美商中原聯行 執行董事 嚴崇仁 的部落格

陸客不來、疫情卻來，飯店經營拉起警報，飯店求售潮再添一椿！北市南京東路五段精華地段的連鎖商旅「台北東旅」，全棟喊價8.6億元物色新買家，準備易主；換算每建坪平均開價達131萬元，高於附近的辦公室行情，引發市場矚目。

位於捷運南京三民站附近的知名連鎖商旅「台北東旅」，最近以總價8.6億元求售。據了解，這棟旅館為地上10樓、地下2層的大樓，占地僅66.85坪，總建坪為656.02坪，賣方「台北東旅」在台北擁有三家連鎖據點，同時也是這棟大樓資產的所有權人。

商仲專家表示，「台北東旅」向來以自由行或商務客為主力客層，平均住房率有九成多，營運績效不錯，不過受陸客縮減衝擊，加上新冠肺炎疫情延燒，台灣觀光旅遊市場已備受壓力，當前市場氛圍讓「台北東旅」求售更顯敏感。

業者表示，「台北東旅」此次求售價格換算每建坪高達131萬元，高於附近辦公室行情，主要是因為擁有鄰近捷運站的地段優勢，加上「台北東旅」將開出額外的交易條件，大樓處分後將會再回租15年，以繼續經營旅館，因此也可望為新買家帶來長期穩定的租金收入。

業者分析，近年旅館求售潮持續全台，但仍不時有投資人逆勢「錢」進，收購旅館；依「台北東旅」的條件，由於總價在10億元以內、交通條件有優勢，因此不排除吸引家族型投資機構、或專業投資公司進場。

欣元商仲分析，近幾年國際連鎖飯店品牌紛紛插旗台灣，多以四、五星級為主，其中又以日本品牌最為積極。預期未來兩年，經營不善、不堪虧損的飯店，將淘汰出局，尤以陸客為主的飯店。據調查，知名連鎖飯店「皇家季節」酒店，近年也陸續求售。

店面市場價格修正，大咖逢低入手，「豪宅王」前精英電腦董事長蔣東濬繼投入逾20億元、最多曾擁有九戶「文華苑」外，去年底以歐企投資的名義，以1.3億元買下長春路店面，換算每坪151萬元，持有房產再添一筆。

根據最新實價登錄，長春路、新生北路口屋齡44年的住商混合大樓「華王大廈」86坪的角店，去年12月交易總價為1.3億元，店面現由全家便利商店承租，實價登錄備註顯示，這間店面為受債權債務影響或債務抵償的交易案。

同為該店面、屬新生北路門牌的其中22坪，2013年底時曾以3,300萬元交易，換算每坪149萬元，或許受了債務抵償等因素影響，歐企投資取得成本和六年前行情相近。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，台北市店面市場走下坡，能達到每坪200萬的交易已相當稀有，長春路門牌店面靠中山北路一側，在2018年曾有每坪227.6萬元最高價，租金行情約每坪3,000～4,000元，三角窗、帶租約店面，通常有機會較行情高出一至二成，買主取得單價每坪151萬元推算，租金收益約2.7％左右，仍屬划算。

蔣東濬除在陽明山擁有千坪土地的多房產外，最受矚目的房產投資，即是分別以睿信投資、歐企投資等陸續購入九戶指標豪宅「文華苑」，其中睿信投資擁有四戶、歐企投資擁有五戶，不少都是在早期預售時入手，和持有八戶的國巨董事長陳泰銘都屬於「文華苑」大戶。

入手精華區三角窗店面，由於屋齡老、商業氣息濃、持有成本低，仍有高於台北市精華區平均水準的租金收益率。去年他更以6.07億元、每坪215萬的最高價出售「文華苑」其中一戶給陳泰銘，獲利2.2億元。這次再

史上金額最大的單一商用不動產標售案京華城購物中心，25日以342億價格進行第4度標售，結果殺出大黑馬，由京華城大股東中石化旗下的鼎越開發，以372億1萬元擊敗出價300億的興富發建設，一舉標得京華城，也坐上新「樓王」寶座。     
25日這場世紀標案過程相當戲劇化，據悉原先領標超過10封，最後有三家準備出手投標，但截標前某上市建商臨時縮手，正式開標結果共兩標投遞，結果由中石化轉投資的鼎越開發以372億1萬元勝出，高出底標30億元、溢價率8.77％。若以京華城面積4986.7坪換算，每坪得標價約746萬元。
不過，由於鼎越開發為京華城最大股東中石化的子公司，市場因此質疑此一關係人交易的代表性。中石化目前直接、間接持有京華城約37％，另中工則持股23％，加計關係企業，集團整體持股超過8成。

依目前辦公市場供需條件，買家計畫開發為頂級辦公園區是最安全的牌；惟大規模的開發量體是否符合實際需求，還要觀察。

此次標售結果刷新史上單一商用不動產最大手筆紀錄，也一舉推升2019年土地交易總額突破2,170億元，全年可望締造「天量」紀錄，對市場更具一定激勵作用；畢竟此次是公開標售，競標者不只鼎越開發，還包括「獵地王」興富發建設，因此標售案釋出的意義是市場的認同度，而非關係人交易或左手換右手。至於興富發出價300億低於底價342億元，興富發原本計畫若成功得標，將開發為頂級辦公大樓，如此可讓興富發集團總裁鄭欽天「五年蓋30棟辦公大樓」、營收十年破千億的目標提早達陣。           

25日順利脫標的京華城曾創下多項紀錄，包括第一個工業地變身的購物中心、第一座球體購物中心、標售金額最高的商用不動產等。京華城當初在威京集團買下後，以捐地30％條件成功由工三變商三，容積率392％在2017年都審會通過為560％，並持續爭取回復到都市計劃說明書中載明的678％，此案仍在訴願中。

今年商辦市場揭露迄今，以三商美邦人壽將長春金融大樓以37.7億賣給泰安產物為首，其次為遠雄出售統一國際大樓27、28樓，總價來到22億，值得注意的是除了這些超高總價商辦，不少知名企業也默默砸下億元購置商辦產品，如台新銀行吳家3月時以誠信融資名義，用2.04億向台灣武田藥品買下南京東路三段、鄰近捷運南京復興站的45年屋齡老大樓的7樓；而奧黛莉內衣也用心心投資名義於2月購置台北車站商圈、開封街一段上的30年屋齡店辦大樓2樓，耗資2.5億，創近3年當地商辦總價新高，同時間點還有醫美集團愛爾麗買館前路商辦，北車商圈商辦交易顯然熱絡。 

相比信義計劃區，或是忠孝、仁愛、敦化等A辦聚落，北車商辦大樓老舊，卻仍具西區第一大商圈價值，企業若不自用，投資角度來看也可有2~3%的投報率，相對能以低總買入，又有不錯的投報率，自然大受當前走避險投資的企業主們青睞。 

此外，近年大型企業更看準市中心外圍商辦，尤其是內湖科學園區一帶，這幾年商辦交易價格都是名列前茅，今年也有2筆在內湖路一段NASA大樓亮眼商辦交易，為樂富一號REITs基金投資，由京城銀行買下7樓與10樓，一共21.7億。陳炳辰分析，總經弱化，新興區域商辦投資顯得避險，像是內科的高總價商辦卻可使用寬廣的辦公空間，CP值遠勝他處，租金行情也可在單坪2000~3000元，不比信義計劃區動輒競相來到3、4000元，都讓當地引進大量外資企業。 

相較去年台塑砸187億買內湖南京東路六段台北企業總部園區辦公大樓，以及2017年中華郵政以64.2億買長虹內湖商辦，今年到目前為止揭露最高總價的長春金融大樓略顯差強人意，眼下進入大選前夕，黨派對立情勢嚴重，加上整體經濟不明，預期商辦買盤後勢改走觀望，大型企業進駐與投資將先停看聽。

中美貿易戰如火如荼，台商持續回流，商辦需求大增，而這波熱潮也確實反映在商辦去化上，根據最新實價登錄資料顯示，中山區的指標性A辦「大直CBD」（台北時代廣場）2019年上半年共成交12件，其中，與「溫世仁」相關的「溫世仁文教基金會」就一次購買了8樓10戶，總價約6.85億。
 
這並非是溫世仁相關基金會第一次大手筆購入大直CBD該案。2018年6月時溫世仁相關的「溫世仁文教基金會」就曾買下7樓戶149.32坪和70.57坪兩筆，共2.22億，約219.87坪辦公室。
 
溫世仁過去籌備成立的「看見台灣基金會」也以8.4億買下7樓戶7筆，約832坪辦公室。這次取得8樓整層後，溫世仁相關的基金會已擁有「大直CBD」的超過1700坪的商務辦公空間。
 
已故的溫世仁為英業達集團前總裁，畢業於台大電機研究所，24歲還是研究生時，就與廣達集團創辦人林百里設計出第一台電腦，並當上三愛電子的廠長，生產電子計算機，因電腦設計，與林百里同時獲頒第一屆青年獎章。
 
之後任職過金寶電子總經理，27歲又與與葉國一、鄭清和等人共同創立英業達，於英業達內任職過廠長、常務董事、總經理、副董事長、總裁等職位，因熱愛創作，1998年，時年50歲的他創設明日工作室，實現推廣創作的夢想。
 
長篇武俠小說《秦時明月》是溫世仁發想，並在2003年開始創作，但同年12月7日他卻因腦幹出血逝世，在55歲壯年與世長辭」，為了紀念他，其創辦的明日工作室。定期舉辦溫世仁武俠小說大獎，其妻子呂來春為紀念其在公益上的志業，創立「財團法人溫世仁文教基金會」。
 
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，「大直CBD」位在大直重劃區內，基地面積3,255坪，目前屋齡約3年、樓高10層，總戶數196戶，其中包含159戶一般事務所、36戶店面，不但有專業的物業公司提供飯店式服務，還有多樣化的公共設施，如:空中泳池、健身房、接待大廳等，當時推案主打「企業總部」作為訴求。
 
此外，該大樓因鄰近內湖科學園區，透過捷運文湖線也可快速到達松山機場，迅速與國際接軌，區內百貨商圈、五星級飯店等商務機能完善，當時吸引不少企業進駐；陳傑鳴說，在台商回流、企業搬遷潮帶動下，對於商辦需求大幅增加，目前北市商辦供給速度明顯跟不上企業龐大的需求，加上近年不少企業營運模式改變，逐漸轉向能快速整合公司各個部門的「總部化」經營方式，造成大坪數商辦更是一戶難求。
 
以「大直CBD」而言，仍在銷售中，每坪開價140～148萬，據實價資料顯示，每坪最高成交行情約128萬元，近一年成交均價約98萬元，對於基金會求穩定、長久經營方式，的確為良好的避風港。

南山人壽斥資500億元打造台北第二摩天高樓-南山廣場正式亮相，租金超越台北101。

南山人壽董事長杜英宗親自出席主持記者會，他說，南山廣場是台灣最高級的商辦，目前出租率約九成，若加計洽談中的案件，出租率近100%。

台北南山廣場總樓地板面積為19.38萬坪，為地上48層，地下4層的商辦大樓，也是北市信義計畫區的新地標。杜英宗透露，潤泰集團總裁尹衍樑跟他說，當初不惜成本，標下世貿二館這個地上權案並精心打造南山廣場，就是希望它成為「南山人的表徵」，可以跟社會連結。

• facebook

他也自豪的說，來訪的外資都表示，這棟大樓是台北市最漂亮的大樓，重塑了台北的天際線。據了解，包含地上權權利金268.88億元在內，南山人壽共斥資500億元打造此一信義計畫區的新地標。

此建案中的「微風南山」預計11月開業。杜英宗透露，屆時南山人壽仿照本館「微風之夜」方式，與微風一起合辦「南山之夜」，並邀請南山人壽的貴賓同歡。據了解，「微風之夜」是台北的百貨業盛事，每年均吸引名媛貴婦出席，堪稱時尚圈年度大事。杜英宗說，南山董事聽聞有意舉辦南山之夜，都趕快來探聽自己是否受邀。

杜英宗也指出，台北南山廣場樓高272公尺，為台北市第二高大樓，今年將以不一樣的面貌，與外界一同迎接新年，但不會是放煙火，會更有創意，他賣個關子說：「請大家拭目以待。」

房地產界傳出的消息說，南山廣場為北市目前租金最貴的商辦大樓，最高樓層每坪租金達5,000元，超越鄰近的台北101大樓、國泰置地大樓的3,800元~4,500元。杜英宗說 ，目前出租率約九成，四大會計師事務所之一的勤業眾信等為首批承租戶，將在6月26日進駐，此外，包括電通、路透社、台灣電通、常在國際法律事務所、德事商務中心、羅氏藥廠、貝萊德證券和精工愛普生EPSON等，都是主要承租戶。

但南山人壽總部不會移過來，杜英宗強調，「保險公司是艱苦行業，房租比較貴，留給客人用。」

蓋高級商辦 考慮台中高雄

南山廣場昨（11）日落成啟用，南山人壽董事長杜英宗透露，「六都市長紛紛拜訪他，表達幫他們蓋棟樣的高級商辦大樓的意願」，而南山的不動產投資是否轉移到其他縣市？他回答說，「總要均衡一下」，目前除北市以外，如台中市、高雄市都有考慮。

至於是否會投資台北車站雙子星案，杜英宗則說，南山已在信義區有這麼大的投資案，雙子星還在考慮。

杜英宗還表示，六都是否都需要興建一棟摩天大樓，問題在於有多少租客？有些都市沒有大的公司，對於商辦大樓的需求不高，恐怕也付不起這麼高的租金。他證實南山廣場帶動台北市商辦的轉移效應，才剛落成，就幾乎全數租完。

忠孝東路店面不僅出現洗牌，待租的空置期更是拉長一倍以上，從3個月拉長至半年、一年都有。不過，指標店面的房東不畏不景氣，仍堅持調高租金等待有緣人。位於忠孝東路和敦化南路交叉口的原Miss Sofi店面，自2年前撤租後，今年傳出「中美鐘錶」欲以月租金180萬元承租，但最後因可使用面積太小而作罷。

優美地產企研室召集人葉立敏證實，忠孝東路4段135號的三角黃金窗店面為林姓自然人持有，原承租方為女鞋品牌Miss Sofi，原本租金每月約為135萬元左右。

葉立敏進一步表示，2014年Miss Sofi撤租後空置至今無人承租，由於店面位處敦化南路與忠孝東路交叉的精華地段，人潮與車流能見度極高，吸引許多欲開店業者詢問，房租逆勢調漲。

據傳今年上半年「中美鐘錶」公司原欲以180萬元承租，與對面142號的「亨得利鐘錶」對望，雙強鼎立卡位東區，但考量可使用空間太小，最後放棄承租。

葉立敏分析，該店面因權狀面積雖達41.6坪，但其中19.2坪為騎樓，等於近一半的坪數無法使用到，然而租店面首重「使用坪數」而非「權狀坪數」，若180萬租金僅能使用室內22.4坪，相當於每坪租金高達80,357元，將刷新全台店面天價行情。

北市庶民不動產投資協會秘書長邱太煊表示，忠孝東路一線的黃金店面目前空置有7至8間，比起過往算是相當高的比例，且商圈有往東移的趨勢，如果大巨蛋的商場能營運，對東區店面有加乘效果，可連接信義商圈。

(工商時報)

壽險資金挺台灣，中信金控子公司台灣人壽昨（30）日宣布以165億元，買下高雄前金區的漢來新世界中心大樓，為近年壽險在高雄最大一筆不動產投資案。台灣人壽（含已併入的中信人壽）迄今在高雄投資的不動產、土地開發案總金額已上看318億元，是壽險業名副其實的「高雄王」。

金管會新主委丁克華呼籲壽險業錢留台灣，協助台灣經濟發展，台灣人壽昨天即宣布買下高雄市成功一路的漢來新世界中心，這棟地上42層、地下7層樓齡21年的大樓，目前是漢來飯店、漢神百貨及漢來美食的營運地，台灣人壽買下全棟大樓後將回租給漢來集團20年，每年租金收益率上看3～4％。

台灣人壽去年確定併入中信金，今年1月1日完成與中信人壽合併成為新台灣人壽，去年中信人壽、新亞已與高雄市府合作，要投入220億元共同開發高雄和發產業園區，其中，中信人壽即目前台灣人壽要投資逾120億元；另還有一筆即是高雄市圖書總館附屬設施BOT開發案，預計也要投入33億元。

若再加上昨天買下漢來新世界中心的165億元，新台灣人壽合計投資高雄高達318億元，應是目前壽險公司中投資高雄金額最高者。

台灣人壽表示，高雄市政府近年積極推動「亞洲新灣區」周邊建設，周邊設施如高雄展覽館、海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心、高雄市立圖書館總館等四大硬體建設，加上高雄捷運環狀輕軌等公共建設，將帶動南高雄發展，而漢來新世界目前營運狀況良好，又位在亞洲新灣區內，未來周邊重大建設陸續完功，大樓的價值還可望再攀升。

台灣人壽發言人卓長興表示，高雄漢來新世界大樓占地2,397.62坪，建物面積達4萬7,644坪，台灣人壽約以每坪34萬元（一樓約每坪110萬元，2樓以上則是26～30萬元買下全棟大樓），另外還有地下約700～800個停車位，主要就是看好這棟大樓穩定的租金收益，及未來可能的增值空間。

目前資產規模已突破1.1兆元的台灣人壽投資不動產動作頻頻，除了高雄市315億元以上的投資、開發案，台中洲際棒球場開發案、台北市台肥C3地上權等，目前也還在洽談一筆台中市土地，不動產投資金額已突破600億元。

頂新魏家的頂禾開發公司，位於台北市敦化南路二段的「中華票券大樓」，去年12月悄悄以總價約49億元易主。慧洋海運董事長藍俊昇證實，該公司與大股東百世多麗合資買下敦化南路上的中華票券大樓，將以都更方式興建地上16到18層的集團總部大樓，合作經營包括商務旅館在內的綜合商辦大樓。

魏家成本價46.28億元

頂禾也證實華票大樓已經售出，由於地產部門都會定期盤點資產配置，為了活化資產，才進行資產處分。頂禾是在2011年以46.28億元購進華票大樓，頂禾表示，此次扣掉利息及管理費用大約僅是打平，並無高額獲利。

該案於3月21日完成產權過戶，戴德梁行董事總經理顏炳立昨（23）日表示，這筆交易應該是2016年以來金額最大的一筆交易，台北市唯一的亮點，也是罕見的單一產權純辦公大樓成交的案例，可望打破單季恐怕「掛蛋」的窘境；頂禾是以接近成本價脫手，相對來說，百世多麗也撿到便宜！

將都更為慧洋總部大樓

慧洋在今年1月29日透過董事會通過這項投資案，當日公司尾牙宴上藍俊昇就已透露，目前房地產低檔是投資的最好機會，已選好鄰近公司復興南路科技大樓捷運站的現有辦公地點，將興建集團總部。

由於集團大股東百世多麗公司也計畫於台北市開發商務旅館營運據點，因此董事會決議與該公司合資進行覓地、開發。藍俊昇表示，買價是依照上一次買價加些利息錢成交。

這項投資慧洋計畫佔40％股份，其中商務旅館預計50間客房，辦公樓層除自用也將出租。

每坪地不到1,500萬，便宜

顏炳立表示，華票大樓由買家百世多麗投資公司以49億元接手，換算下來，每坪土地價值約1,489萬元、還不到1,500萬元，就頂禾來說，幾乎沒什麼賺，就脫手大樓。不過就買家百世多麗投資公司來說，應該是撿到便宜、危機入市成功。

不過展望今年全年市場，顏炳立表示，這筆交易畢竟還是「冬天裡面偶見的陽光」，今年開始應該房地產市場會先緩跌3、4年，量如果不出、價不會見底，要先見底、價要先降。因為現在市場只剩下自用型的買家，正如慧洋和四維的百世多麗投資公司會出手買頂禾的華票大樓一樣，所以聰明的賣方，應該是只要求少虧、也要儘快cash out、獲利了結出場。

內政部今天公布最新實價登錄行情。除了中正區著名豪宅「松濤苑」3樓成交案外，另有西門町附近衡陽路小坪數店面，分別以每坪單價約370.4萬元

實價揭露最新店面租金行情，位在西門町西寧南路1間33.85坪店面，單坪租金高達2.2萬元，創實價資訊西門町店面租金最高水準，也是北市店面租金第9高單價，該店面每月租金高達75萬元，據了解，為潮牌機車業者Gogoro所承租，而該店租也讓西區租金直逼東區，「東忠孝、西西門」的東西霸主地位更為明顯。

根據實價資料顯示，該間西門町的租賃案去年9月承租，建物租賃面積約33.85坪，租金單價每坪高達2.2萬元；以目前實價店面租金最高單價前10名來看，北市單坪2萬元以上租金的金店面，仍以東區為最大宗，10間單坪租金2萬以上的店面有7間在東區商圈。

而西門町商圈則是此次才出現每坪2萬元以上的租賃案，也是北市店面租金第9高單價。截至目前，包括站前商圈、西門町商圈、東區與公館商圈，都有每坪2萬元以上的店面租賃紀錄。

台灣房地產陷入多空膠著之際，外資法人卻逆勢操作、頻頻出手，收購台灣房地產！來自馬來西亞的基匯資本（Gaw Capital Partners），近日砸下約50億元，收購美南浸信會（Southern Baptist Convention、簡稱SBC）在台灣的3筆不動產，創下今年外資在台購置不動產第二大手筆紀錄。

根據商用不動產市場人士透露，已經來台投資不動產、設立據點的基匯資本，是亞太地區相當知名的私募基金，而基匯資本為馬來西亞商發跡的Gaw Capital；由於看好台灣房地產長線的投資價值，在台灣已設立有馬來西亞商基匯股份有限公司。此次加碼再大手筆出手，一舉買下美南浸信會在北中南的3筆不動產，可謂是該私募基金來台投資的最大手筆。

2012年，基匯資本Gaw Capital基金首度「插旗」台灣，以35億元買下台北市內湖堤頂大道上的地標「東京科技總部大樓」，當時就震撼房市。接著在今年12月上旬，市場又傳出，基匯資本再度砸下50幾億元，簽約買下美南浸信會的3筆不動產，可謂為外資來台投資不動產再添一筆。

據了解，基匯資本買下的美南浸信會不動產，包括台北市羅斯福路三段巷內、台中和高雄等總共3筆，交易面積將近1萬坪，都具有租金收益和穩定的現金流。

這筆交易由於美南浸信會為社團法人宗教團體、不動產交易需獲內政部審查完成，同時買方也經過一段時間洽談銀行聯貸，因此，這筆交易進行了快1年，才終於完成簽約。

據指出，美南浸信會是美國最大的基督教新教教會，在台灣主要都會區精華地段擁有相當可觀的不動產，除了教會之外，還有辦公大樓、出租用的住宅大樓、學舍等。

根據調查，今年外資積極投資台灣房地產，光是12月，就有Gaw Capital砸進50幾億元收購美南浸信會的北中南不動產；還有上周五（18日）英屬維京群島商善淵國際公司砸進24億元買下長虹建設內湖1,197坪土地，短短不到半個月，外資就加碼台灣近75億元。

(工商時報)

房地產市場再傳大戶進駐！「醫美大亨」愛爾麗生物科技公司董事長、在台灣和中國大陸擁有近40家連鎖醫美診所的常如山，砸下7.3億元，收購台北市內湖舊宗段民權東路六段、近舊宗路Costco路口的「世久家俱展場旗艦店」5層樓整棟大樓，堪稱「危機入市」。

據悉，愛爾麗生技公司董事長常如山此次正式插旗內湖，吃下一整棟「世久家俱展場旗艦館」建物和土地，應與內科聚集高科技產業、陸客團，極具發展生醫美容、儀器進口和生技產業有關；在商用不動產市場冷冷清清，建築業普遍縮手、不再大舉攻城掠地之際，常如山此次大手筆收購內湖不動產，引發市場關注。

根據內政部實價登錄揭露的資訊顯示，這棟家俱旗艦館，佔地面積443.32坪，總建坪為1,749.4坪，買家常如山是在104年7月22日交易，以總價7.3億元，全棟收購，換算每建坪交易價格為41.72萬元，至於若以素地的價格來觀察，每坪土地交易價格為164.66萬元。

至於買家身份，根據謄本上地籍資料顯示，最新的產權過戶時間是今年9月23日，登記所有權人的名義是「寶盛華投資公司」，公司負責人登記為劉貞華、即美容界赫赫有名的達人-愛爾麗生技公司的總經理；而買方「寶盛華投資公司」的地址，根據經濟部商業司資料顯示，也是和愛爾麗生技公司一樣、位於同一棟大樓，設立地址為忠孝東路三段305號四樓，市場研判，「寶盛華投資公司」應是常如山另外新成立的公司。

房地產業界人士表示，愛爾麗生技公司插旗內湖舊宗段，收購一整棟家俱大樓，由於這棟大樓屋齡約12年、93年完工使用，土地使用分區為工業區，根據法規應該要作為倉儲使用，因此買家收購下來，很可能是作自用用途。

第一太平戴維斯協理黃瑞楠表示，內湖西湖段開發已達飽和，廠辦價格高昂，低空置率導致大面積辦公空間難尋，企業總部的需求逐漸往南擴張。第一太平戴維斯研究部統計，自2012年至今，內科園區共有16筆總價10億元以上的大型廠辦交易，交易總額為261億元，其中接近7成、11筆交易，都集中於舊宗段，總金額 120.6億元，包括瀚宇彩晶、中菲電腦、和泰興業近期共斥資數十億元購置大樓在內湖舊宗段設立總部。

黃瑞楠表示，近年來內科成為企業購置整棟總部的首選區域。隨著西湖段及文德段開發率已達9成，擁有廣大腹地的舊宗段，將成為內科園區未來十年發展的重要養份。

知名的連鎖醫美診所愛爾麗醫學美容集團、愛爾麗生物科技公司董事長常如山，人稱「醫美大亨」，最近，儘管房地產市場非常沈寂，但他卻悄悄出手，收購台北市內湖知名地標-民權東路六段上的知名家俱展場旗艦館，讓房地產業界人士也嚇了一跳。

因為，業界人士對他在台北市東區、還有中南部各個精華地段，幾乎都「插旗」、掛上集團擁有的連鎖醫美診所和整型外科診所招牌，還有辦公室和不動產，已經印象深刻；如今再「危機入市」，收購內湖一整棟家俱旗艦館，儼然企業版圖再度擴大，躍居為地產新大戶。

常如山今年才44歲，年紀輕輕，就擁有愛爾麗「醫美王國」。這片江山，是他早年從保養品、護膚美容起家，再轉戰大陸開店，獲利豐沛，所打下來的基石；近幾年，愛爾麗再代理國外保養品和儀器、批發香水，並跨足醫美生技業，積極迎接大陸客、專走高瑞路線，甚至還在台南買了遊艇、接待國外和大陸客戶，更滾進不少財源，口袋愈來愈深。

尤其在台北市東區忠孝復興商圈，常如山一有現金、就買房地產。如今，集團旗下的漂亮整形外科診所、楊菘宇整形外科、愛爾麗診所等，已遍佈台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄；連中國大陸的廣州、福建、成都、合肥、武漢、濟南等，都「遍地開花」，陸續置產、設立連鎖據點，兩岸大約有30～40個連鎖診所，堪稱兩岸的「醫美大戶」。

據悉，愛爾麗集團幕後的靈魂人物，一位是董事長常如山、一位是總經理劉貞華，尤其劉貞華經營美容SPA沙龍，多年來有聲有色，成為塑身美容界大亨黃河南旗下的大弟子。新北市發生八仙樂園塵爆事件後，愛爾麗也動員全台灣的據點，提供傷者免費的換藥服務，也捐助過南部地方的救護車，作公益也不落人後。

台北車站前地標大樓「亞洲廣場」，二樓商場昨（13）日正式開標，吸引將近5封標單，結果由中國信託人壽以15億6,755萬元得標。圖／戴德梁行提供

台北車站前的地標大樓「亞洲廣場」，由國寶服務公司持有的二樓商場，昨（13）日下午開標，吸引近5封標單，最後由中國信託人壽以15億6,755萬元得標、溢價率約12.37％。代理標售的戴德梁行董事總經理顏炳立表示，此次中信人壽得標的租金報酬率3.67％，創下2015年台北市收益型不動產租金投報率的最高成交紀錄。

市場人士推估，依得標價格來看，每年租金報酬率3.67％，遠優於金管會要求壽險投資不動產的最低收益率門檻2.805％。

國寶服務目前持有亞洲廣場樓層包括2、5～8樓，昨天標售樓層是2樓，建坪約783.67坪。

此次國寶服務委託戴德梁行進行公開標售，底價13.95億元，二樓標的物共783.67坪，由五鐵秋葉原承租中；拆算每坪底價約178萬元。顏炳立表示，亞洲廣場位處台北車站站前商圈樞紐位置絕佳，高鐵、台鐵、台北捷運、台北轉運站、預定明年通車的機場捷運等交通建設架構綿密高效率的運輸網絡，來台觀光必經之地，商圈人潮匯聚；錢潮湧進。依底價計，每年租金投報率達4.129％，相當優渥。

顏炳立分析，中信壽「危機入市」得漂亮，依得標價推估，年投報率約3.67％，也創下今年以來台北市收益型不動產租金投報率的最高案例。雖目前市場交易量縮 ，但優質標的仍獲青睞，此次順利標出亞洲廣場商場，不僅為低迷的不動產交易市場注入一劑強心針，也說明「成交量藏在價格裡」及「賣方願讓利，買方肯接手」的現況，最重要的是同時達到多方皆贏局面。

顏炳立表示，這筆交易顯示買方慧眼獨具，危機入市，也完成長期穩定收益及資金有效配比的投資布局。

至於賣方國寶服務也是大贏家。據悉早在4年前即買進，取得成本為5.77億元；依昨天脫標價格計，國寶這4年大賺近10億元，淨賺將近2倍，且適用房地合一實價課稅前的舊制。

根據經濟部商業司資料，國寶服務董事長為劉慶珠，為國寶集團總裁朱國榮的前妻。根據地籍資料，國寶服務目前持有亞洲廣場樓層包括2樓以及5～8樓；昨天標出的2樓，目前租給永達保經董事長吳文永旗下的五鐵秋葉原公司，該公司再轉租給其他零售商舖，與其他樓層一起規劃成台北火車站前的購物商場。(工商時報)

搶觀光財 北市飯店交易夯 整棟物件搶手 總價10億元以下為主流

國泰商旅的HOTEL COZZI和逸，在台北有民生館、忠孝館。彭仁義攝

商辦趨勢
【鄭婷方╱台北報導】搶賺觀光財！中國大陸、日、韓觀光人數攀升，各界業者陸續投入商旅經營，以收購現有建物、舊商辦大樓改建拉皮，或將現有資產改裝為飯店等模式操作，近3年來北市整棟飯店交易最熱，並以10億元左右物件成主流。

 

信義全球資產彙整近幾年大型商用不動產的旅館交易情況，結果顯示，北市整棟飯店是最夯投資產品，信義全球資產管理公司經理王維宏表示，總價10億元以下的物件是交易主流，像是去年洛碁飯店集團買下的喬美旅店，總價約6.48億元、2013年展宜建築開發以總價4.72億元購得佳利大飯店，都是案例。商旅的新興交易熱點，則由中山區、中正區，漸轉往內湖、松山區。 
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄分析，內湖現有的旅館少，內科商務客需求愈來愈高，但因住宅區為主，可作為商旅的標的供給較有限。 
松山區有松山機場可加分，加上捷運松山線開通，中小型商旅可作商務客、自由行客，只是該區辦公需求也高，尋找標的的競爭對手還包含辦公室需求方。 

 商旅業者與大樓合作

以目前商旅市場來看，因北市整棟大樓的房價門檻高，丁玟甄表示，常見商旅業者和大樓業者合作，一方收租、一方營運，採此模式經營，商旅業者可保留較多的現金流，大樓業也有長期收益，創造雙贏，近期汪小菲向龍巖集團承租敦北大樓，未來規劃精品旅店，就是循此模式。 

具租金收益增值空間

王維宏補充，產權單純的整棟建物，在台北市相對稀有，不但長期具租金收益，未來也有增值空間期待，進可攻退可守。
國泰建設（2501）跨界轉投資的國泰商旅，目前在北市有3家飯店，國泰商旅飯店營業策略長王明縈表示，挑選地點首重交通便利，且國泰可自地興建飯店，尋找標的阻礙相對少。
力麒建設（5512）同樣在北市轉投資商旅，包括「力麗哲園商旅-台北」及4月正式營運的久居棧，力麒建設董事長郭淑珍表示，哲園的台北分館業績穩定成長中，不排除持續在北市開分館，而位於延平北路跟民權西路口的久居棧，房間數量約50間，以背包客旅館模式經營，住房率已達8~9成，有助於挹注營收。 

政府查稅一波波，鎖定包租公、包租婆！中區國稅局表示，待5月綜合所得稅結算申報結束後，即將展開黃金店面、房屋租賃所得的大查稅；如果去年報前年所得稅時，沒有誠實申報租金收入者，小心收到國稅局的追繳令。

立法院財委會今天將邀請財政部長張盛和，就「遺產及贈與稅稅收情形暨國稅欠稅狀況提出改善計畫」提出報告並備質詢。

國稅局官員指出，近年國內房價高漲，各區國稅局對不動產資本利得的查核，可說是「火力全開」，尤其是個人名下持有三戶以上不動產，或坐擁黃金店面的包租公、包租婆，都是被國稅局重點鎖定的查稅對象。

包括都會區繁華路段主要街道的店面、一人持有三戶以上非自住的房屋、租金訂定偏離市價，或相關檢舉案件，都是租賃所得的主要查稅重點。

財政部表示，目前即將開查的是102年度的報稅案件，全台至少選查千件個案，逐一交叉比對房東的報稅資料，確定有無漏報或低報。

官員說，土地或房屋的租金收入，須依稅法課徵綜合所得稅，但實務上經常發生房東、房客雙方藉故壓低申報租金，以規避所得稅，但國稅局每年都會利用蒐集財產出租的課稅資料，比對勾稽申報情況，並參照當地一般租金標準，調整計算房東的租賃收入，並要求補稅。

另外，承租繁榮地點的黃金店面，卻將店面租金高額低報，或未注意租金應辦理扣繳及申報憑單者，國稅局除將按照書面審查選案外，也將透過實地走訪抓漏，一旦查獲營業人給付房東租金，未如實扣取稅款及填報憑單，也將依法開鍘。

財政部表示，在高房價時代，查稅已成為遏止炒房的重要措施之一，不動產相關交易及所得查核，是五區國稅局年度「重中之重」查稅工作，鎖定項目、查核對象及範圍等，有逐年擴大趨勢。

【潘姿羽╱台北報導】政府調高房地持有成本，商用不動產受波及！高力國際昨舉辦第1季報記者會，談及房屋稅調高、持有成本增加，致商用不動產投資買方信心大受影響，資金將持續轉往海外不動產。

北市信義區某收益型不動產因房屋稅率調升，今年稅金約去年10.5倍。彭仁義攝

資金轉往海外

高力國際董事總經理劉學龍說，過去商務出租住宅稅賦持有成本約佔年租金10~15%，現在地價稅與房屋稅負擔達年租金收入25%以上，去年7月1日完工的新大樓可能達5成。 
北市信義區有業者將高級住宅作為商務出租用途，但因豪宅稅、房屋稅同步調高，今年房屋稅是去年的10.5倍。劉學龍認為，北市大幅調高持有成本，資金充裕的業者會將錢轉往海外不動產，因報酬率和投資環境都優於台灣。 
「房屋稅、地價稅對商用不動產影響蠻大，未來收益型商用不動產經營會愈來愈有難度。」世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘坦言，新供給不斷釋出，預估北市A辦空置率2018年將升至20.5%，在新供給無法去化下，業者很難靠調漲租金來彌補稅賦提高的成本。 
部分建商因應房市買氣低迷，打算布局收益型商用不動產，但林俊銘認為，若建商經驗不足，推出商辦又不符市場需求，會經營的很辛苦。他看好零售、旅館未來發展，不過經營難度相對較高。 
因2014年7月1日後完工的新大樓房屋構造標準單價大幅調高，將拉抬房屋稅基。第一太平戴維斯資深經理丁玟甄指出，北市新大樓或將完工大樓多集中內湖，須考量持有成本會侵蝕獲利。 

料吸國際品牌 租金高拉長評估期
【潘姿羽╱台北報導】一級戰區添新血，東區釋出2間精華店面！北市忠孝東路四段216巷及205巷均有店面招租，據傳216巷口的Studio A也將終止租約。業者表示，東區大坪數店面稀少，一有釋出，大品牌業者都會有興趣，但租金高、評估期也會較長。

北市忠孝東路四段釋出中大坪數店面，其中之一是整棟出租（箭頭處）。黃競鋒攝

3層樓月租90萬

東區忠孝敦化商圈已有ZARA、UNIQLO等國際品牌進駐，也是北市最精華商圈，單坪租金上萬元稀鬆平常。如今有2間店面釋出，忠孝東路四段205巷DDC CAFE為1∼3樓整棟出租，坪數約70坪、租金開價90萬元，舊租約本月底到期。
但台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店施光明認為，該店面拆算價值後1樓店面租金每坪站上2萬元明顯偏高，雖然是角間，但位在巷內並無此行情。 
去年遷出的東區鼎泰豐店面空置一陣子，松信商仲協理吳懿倫表示，近期屋主決定招租，189坪店面租金170萬元，雖坪數大拉高總價、可負擔的業者有限，但店面條件佳、附近人潮多，已有輕食和燒肉業者評估這2間店面。 

東區百坪店難尋

「東區100坪以上店面很難找，這樣的租金不貴。」住商不動產仁愛圓環店店長黃獻寬認為，鼎泰豐位置靠馬路，單坪租金不到1萬元很實惠；因忠孝東路四段近敦化北路的大樓地下室，去年出租單坪租金也有5000元水準，鼎泰豐1樓店面租金單價相較之下並不貴。
鼎泰豐店面雖對業者具吸引力，但考量未來裝潢成本及租約動輒數年，黃獻寬指業者評估期都會拉長，可能考慮幾個月或半年才簽約。他也透露，鼎泰豐前方忠孝東路四段216巷口的Studio A傳將搬遷，傳服飾品牌要進駐，若這間店面能與鼎泰豐整合，可能引來國際品牌關注。